신탁 그게 뭐예요? (feat. 부동산신탁 전세사기)

전세사기로 한창 뉴스가 떠들썩한 요즘인데요.

전세사기를 비롯하여 임대차계약에서도 신탁사기가 많이 발생하고 있습니다.

 

이는 일반인들이 대부분 '신탁'이라는 단어에 낯설기 때문일 텐데요.

신탁사기는 보통 일반인들이 잘 모른다는 허점을 이용하여 악용됩니다.

 

살면서 언젠가 주거를 위한 전월세든 사업을 하기 위한

임대차계약이든 부동산 거래를 할 수 있는 상황을 만 날텐 데요.

 

이때 신탁이라는 단어를 만나도 당당할 수 있도록

이번기회에 알아보도록 할게요!

 

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신탁 뜻?

 

신탁회사가 무엇을 하는 회사인지 알기 이전에 신탁의 뜻을 먼저 알아볼까요?

 

신탁을 한자 의미로 살펴보면 

믿을 신(信)에 부탁할 탁(託)을 쓰고 있어요.

 

 

 

 

한자만 살펴봐도 대략적인 의미파악이 가능한데요.

목적에 따라 자산의 관리 및 처분을 남에게 맡긴다는 뜻으로 볼 수 있으며,

신탁이라는 것은 돈을 불리거나 재산을 관리하려고 전문가에게 맡기는 것을 의미합니다.

 

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신탁회사 trust company 란?

 

앞서 살펴본 '신탁'이라는 뜻 이해가 가셨나요?

다시 한번 정리하자면, 특정한 목적을 위해 자산을 신뢰하는 곳에 맡겨놓는 것을 의미하며 이를 통해서 자산의 운용 및 관리가 가능해집니다.

 

이제, 이러한 신탁 역할을 수행하는 회사를 바로 신탁회사라고 하는데요!

위의 이미지에서 보았듯이 수탁자(信託會社, trust company)로 활동하는 기업입니다.

 

 

 

 

 

투자자의 자산을 관리하고 운용하여 수익을 창출하게 됩니다.

투자자들의 돈을 모아 다양한 투자 상품을 소개하면서 제공하고, 이에 대한 수익은 일정 비율로 나눠 수수료를 받아 얻는데요.

 

종류에 따라 다양한 상품을 제공합니다.

주식, 채권, 부동산, 기타 자산을 비롯해 다양한 자산을 대상으로 운용하는 회사들이 있고 이는 투자자의 요구에 따라 맞춤형으로 투자 상품을 제공하면서 전문적인 자문과 컨설팅을 제공하기도 합니다. 이를 통해서 투자자는 자신의 목표에 부합하는 투자상품을 선택하고 안정적인 수익을 추구할 수도 있겠죠.

 

 

 

 

 

다만, 우리가 신탁사기에서 볼 수 있는 건

개인이 필요로 하는 자금을 대출해 주는 용도로 자산을 운용하는 신탁회사의 경우인데요.

 

 

[신탁법 제2조]를 보면 

신탁을 설정하는 자("위탁자")와 신탁을 인수하는 자("수탁자") 간의 신임관계에 기하여

 

위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자("수익자")의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다고 되어있습니다.

 

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등기부등본에서 신탁을 발견한다면?

 

"신탁원부를 꼭 확인하셔야 합니다!"

 

'부동산에서 신탁 물건은 절대 건드리지 마라' 이런 이야기도 들어보셨을 텐데요.

꼭 그렇지는 않습니다.

 

다만 확인해야 할 부분을 정확히 확인하였을 때 계약해도 안전하다는 것은 주의하셔야 합니다.

우선, 등기부등본에 신탁회사가 있다면 반드시 '신탁원부'를 받아 먼저 확인하셔야 하는데요.

 

'신탁원부'에는 신탁계약에 관련한 모든 사항이 명시되어 있습니다.

이것만 제대로 확인하셔도 모든 것들을 파악하실 수 있을 거예요.

 

부동산을 통해 담보대출을 받고, 소유권을 넘기는 신탁이 있어 이러한 경우를 주의하셔야 하는데요.

소유권이 신탁으로 이전되었기 때문에, 소유권자인 신탁회사가 동의를 하지 않으면 임대차계약이 무효가 되어버립니다.

신탁회사 혹은 수익권자들의 모든 동의가 필요한데요. 

 

이 경우를 악용하여, 담보로 대출을 받고 소유권을 넘겨놓고 계약이 가능한 것처럼 수탁자 및 수익자의 동의를 받지 않고 위탁자 본인이 계약을 한 뒤에 개인의 통장으로 보증금을 비롯해 월세를 받는 경우가 발생하고 있습니다.

 

'신탁'이 설정된 등기부 등본을 마주쳤다면, 부동산계약 전 최종의 소유권이 누구에게 있는지 반드시 확인하시고

 

신탁원부에 금액은 얼마인지, 어떠한 용도로 신탁으로 되어있는 건지,우선수익자는 몇 명이며 금액은 얼마인지 등 하나하나 꼼꼼히 확인하셔야 하며 우선수익자들의 금액을 확인하고, 부동산계약을 해도 내가 안전하게 보호받을 수 있는지 금액을 확인하셔야 합니다.

 

그럼에도 '신탁원부'에도 이해가 어려운 부분이 있을 수도 있기에 어려움을 겪는다면 꼭 중개업자를 통해 중개보수가 들더라도 어떠한 동의서가 필요한지, 권리관계는 어떠한지 자세히 확인받으시길 바랄게요.

 

어려울 수도 있는 '신탁'관련해서는 혹시나 하면서 계약하시지 마시고 신뢰할 수 있는 중개업자를 통해 안전한 거래 하시길 바라겠습니다!